Biržas kapitāls - papildu svira nekustamā īpašuma attīstībai

Obligāciju emisijas nekustamo īpašumu attīstībai jau kļuvušas par ierastu parādību, tomēr kas un kā to dara, kādu daļu no nepieciešamās summas veido biržas kapitāls, cik veiksmīgi ir projekti, stāsta Signet Bank Investment Banking pārvaldes vadītāja un kapitāla tirgus eksperte Kristiāna Janvare.

Nekustamā īpašuma attīstības projektu specifika un kārtība pēc savas būtības atšķiras no cita veida biznesa finansēšanas. Bija laiks, kad bankas finansēja teju visu projektu un attīstītājam vajadzēja atrast vien 15% līdz 20% no vajadzīgās summas. Laika gaitā situācija mainījās. Kāds šobrīd izskatās finansējuma pīrāgs, un kurā brīdī projekts var cerēt piesaistīt līdzekļus, emitējot obligācijas? Vai līdztekus obligācijām var cerēt uz bankas kredītu, un kādas ir proporcijas?

Baltijas nekustamā īpašuma uzņēmumi ļoti aktīvi piesaista finansējumu ar obligāciju emisiju palīdzību, un visbiežāk izplatīti divi finansējuma modeļi.

Pirmkārt, finansējuma piesaiste lielam nekustamo īpašumu holdingam, kā to ir darījis, piemēram, Akropolis, Summus Capital, Baltic Horizon. Šajā gadījumā liels nekustamā īpašuma holdinga uzņēmums, kuram pieder vairāki nekustamā īpašuma objekti, no kuriem nāk regulāra naudas plūsma, emitē obligācijas holdinga līmenī. Obligācijas ir nenodrošinātas, jo atsevišķu nekustamā īpašuma objektu līmenī parasti ir jau piesaistīts banku finansējums, kas nodrošināts ar ķīlām uz attiecīgajiem nekustamajiem īpašumiem. Tradicionāli finansējums tiek piesaistīts ar mērķi iegādāties jaunus nekustamā īpašuma objektus, tādējādi paplašinot savu īpašumu portfeli vai arī esošo obligāciju refinansēšanai.

Būtiskāko daļu no finansējuma uzņēmums piesaista no bankas, savukārt obligācijas var izmantot kā nelielu piešprici, kas daļēji var samazināt pašu ieguldījuma daļu. Tādējādi obligācijas tiek izmantotas kombinācijā ar bankas kredītiem. Šajās emisijās obligāciju investori vērtē finanšu rādītājus grupas, nevis atsevišķu projektu līmenī, izvērtējot, piemēram, pašu kapitāla attiecību pret kopējiem aktīviem, procentu seguma rādītāju (uzņēmumam jābūt stabilai naudas plūsmai, ar kuru nosegt regulāros procentu un banku kredītu maksājumus), kā arī aizņēmumu īpatsvaru pret kopējo nekustamā īpašuma portfeļa vērtību. Vidēji tiek sagaidīts, ka pašu kapitāla īpatsvars būs vismaz 30%.

Otrkārt, finansējuma piesaiste atsevišķa nekustamā īpašuma projekta līmenī. Šādu finansējuma struktūru ļoti aktīvi izmanto lietuviešu nekustamā īpašuma uzņēmumi, piesaistot finansējumu gan komercīpašumu, gan dzīvojamo nekustamo īpašumu projektu attīstīšanai. Šīs obligācijas parasti ir nodrošinātas ar konkrēto nekustamo īpašumu – zemi un projekta esošo un nākotnes vērtību. Tradicionāli obliga-cionāri kopā ar uzņēmuma īpašniekiem pakāpeniski finansē konkrētā objekta attīstīšanu līdz posmam, kad banka ir gatava šo projektu pārfinan-sēt, piemēram, kad ir noslēgts pietiekams nomas līgumu īpatsvars, kas bankas ieskatos spēj nodrošināt pietiekamu naudas plūsmu. Šajos projektos lielāko uzmanību investori pievērš paša projekta potenciālam, kā arī tam, cik liela daļa no projekta izmaksām vai vērtības tiek finansēta ar aizņēmumiem un cik – ar savu kapitālu (t.s. LTC vai LTV rādītāji). Minimālie līmeņi šiem rādītājiem, kurus redzam tirgū, ir 25-30% līmenī.

Kā šobrīd izskatās nekustamo īpašumu nozare? Cik pārliecinoši ir attīstītāji? Proti, solot augstas likmes, var sadegt, piedzīvot defoltu. Kas jāpiedāvā, lai pārliecinātu investoru par stabilu projektu? Kādos gadījumos vai pie kāda apjoma attīstītājam vispār ir vērts domāt par obligāciju emisiju?

Mēs vērtējam notikumus nozarē vairāk no kapitāla tirgus prizmas. Tas, ko redzējām pēdējo dažu gadu laikā, bija tendence, ka kopš 2022. gada straujā procentu likmju kāpuma un kara dēļ lielo darījumu aktivitāte Baltijas komercīpašumu segmentā bija diezgan būtiski sabremzējusies. Ārvalstu spēlētāji joprojām vairāk iet, nekā nāk, un lielākā darījumu daļa un aktivitāte notiek vietējo spēlētāju vidū.

Papildus novērojams, ka arī lielie vietējie nekustamā īpašuma holdinga uzņēmumi, kā, piemēram, Summus Capital, domā par savu īpašumu portfeļa diversificēšanu ārpus Baltijas, galvenokārt Polijas virzienā. Šie momenti arī ietekmēja lielo uzņēmumu nepieciešamību un interesi veikt jaunas obligāciju emisijas. Tādēļ nekustamo īpašumu holdinga uzņēmumu vidū pēdējo divu gadu laikā nebija novērojama ļoti liela jaunu obligāciju emisiju aktivitāte.

Tajā pašā laikā ļoti aktīvi ar jaunām emisijām, īpaši Lietuvā, kapitāla tirgū finansējumu piesaistījuši uzņēmumi konkrētu nekustamo īpašumu projektu attīstīšanai. Parasti šajos projektos finansējums tiek piesaistīts pakāpeniski, emitējot nodrošinātas obligācijas vairākos laidienos. Darījuma summas ir dažādas – sākot no salīdzinoši mazām emisijām dažu miljonu eiro apmērā līdz lielām obligāciju programmām, kur tiek piesaistīts līdz pat 50 miljoniem eiro (piemēram, Novira Plaza ofisu ēkas būvniecībai). Iespēja sadalīt obligāciju programmu vairākos atsevišķos laidienos sniedz uzņēmumiem iespēju salāgot piesaistītos finansējuma apjomus ar būvniecības izmaksu grafiku, optimizējot finansējuma izmaksas. Jāņem vērā, ka šādi strukturētos darījumos, protams, pastāv finansēšanās risks, jo, būtiski pamainoties tirgus apstākļiem vai citu neparedzētu notikumu ietekmē, finansējuma piesaiste noteiktos apstākļos var būt sarežģītāka, kas var ietekmēt kopējo projekta laika grafiku.

Avots: Signet Bank apkopotā informācija, balstoties uz Nasdaq CSD un Bloomberg datiem

Kāds ir investoru profils nekustamo īpašumu nozarē? Kā vērtējat viņu interesi un riska apetīti? Kādi faktori nosaka interesi, un kas ierobežo apetīti?

Investori nekustamā īpašuma uzņēmumu obligācijās ir dažādi – emisijās piedalās gan institucionālie, gan privātie investori. Un noteiktas investoru grupas īpatsvaru parasti ietekmē konkrētā obligāciju piedāvājuma parametri, piemēram, vai emisija tiek organizēta slēgtā vai publiskā piedāvājuma formā, jo slēgtajās obligāciju emisijās minimālais ieguldījumu apjoms parasti ir, sākot no 100 tūkstošiem eiro.

Attiecīgi šīs obligācijas plašam privāto investoru lokam nav pieejamas. 2024. gadā visaktīvākie emitenti nekustamā īpašuma segmentā bija Lietuvas uzņēmumi un arī Lietuvas investori. Liela daļa emisiju notika tieši publiskā piedāvājuma formātā, sniedzot iespēju arī mazuminvestoriem jeb retail investoriem tajās piedalīties. Līdz ar to šajās obligāciju emisijās lielu ieguldītāju daļu veidoja tieši privātie investori. Daudzi vietējie investori paši ir nopelnījuši naudu tieši no nekustamā īpašuma darījumiem, un nekustamā īpašuma nozare tiem šķiet diezgan labi saprotama, tādēļ investori kopumā labprāt iegulda nekustamā īpašuma projektos.

Investoru interesi par obligācijām neapšaubāmi veicināja salīdzinoši augstās procentu likmes – daudzi uzņēmumi emitēja obligācijas par likmēm ap 10% gadā, kā arī faktors, ka liela daļa emisiju ir nodrošinātas ar nekustamā īpašuma ķīlām labi zināmos objektos. Tajā pašā laikā jāpievērš uzmanība tam, kāda ir darījuma struktūra, piemēram, cik lielu proporciju no kopējām projekta izmaksām plānots finansēt ar aizņēmumiem un kāds ir paša attīstītāja līdzieguldijums, kā arī jāvērtē konkrētais projekts un varbūtība, ka aizņēmējs spēs pildīt apsolītos nosacījumus un noteiktajā termiņā atgriezt aizņemtos līdzekļus.

Kādi projekti ir veiksmīgi finansēti ar obligācijām? Varat eksponēt kādu piemēru? Vai no pašreizējiem piemēriem var definēt veiksmīgas emisijas kritērijus tieši nekustamo īpašumu jomā?

Latvijas nekustamā īpašuma uzņēmumi mazāk aktīvi piesaista finansējumu caur obligācijām, ko lielā mērā izskaidro arī apstāklis, ka mums trūkst lielu vietējā kapitāla nekustamā īpašuma uzņēmumu, kā, piemēram, Lords LB vai Capitalica Lietuvā, kas aktīvi piesaista finansējumu caur obligācijām dažādu projektu attīstīšanai.

Kā piemērus Rīgā varu minēt divus projektus, kas tikuši finansēti ar obligācijām, – Verde biroju ēka (Capitalica) un Marijas 2 jeb Novira Plaza biroju komplekss, abi projektu lielākie īpašnieki ir Lietuvas investīciju fondi. Verde obligācijas ļoti ātri tika atmaksātas un pārfinansētas ar bankas kredītu, kas arī raksturo standarta sagaidāmo iznākumu veiksmīga projekta realizēšanas gadījumā. Novira Plaza gadījumā obligāciju refinansēšana vēl priekšā, taču ēka ir uzbūvēta, un atliek tikai sasniegt nepieciešamos piepildījuma rādītājus.

Kādas ir likmes, par kurām piesaista finansējumu Baltijas nekustamā īpašuma kompānijas? Un kāda ir procentu likmju dinamika?

Par Baltijas nekustamā īpašuma obligāciju etalonu tiek uzskatītas Akropolis Grupas obligācijas (300 miljonu EUR obligāciju emisija), kuras šobrīd otrreizējā tirgū piedāvā ienesīgumu ap 5%. Citu līdzīga izmēra emitentu ar kredītreitingu no lielajām reitinga aģentūrām mūsu tirgū šobrīd nav, tādēļ pārējie emitenti piedāvā procentu likmes, sākot no 7%.

Kopumā tirgū novērojama pakāpeniska likmju samazināšanās tendence. Ja pagājušā gada pirmajā pusgadā praktiski nebija jaunu obligāciju emisiju nekustamā īpašuma segmentā par likmēm zem 10%, tad otrajā pusgadā un šī gada sākumā novērojamas emisijas arī par zemākām procentu likmēm, padarot šo finansējuma avotu mazliet pievilcīgāku potenciālo emitentu acīs.

Rīgas un Pierīgas aina, kurā nekustamo īpašumu segmentā šobrīd ir deficīts un skaidri redzama attīstības iespēja. Vai šogad gaidāmas emisijas tieši Rīgas reģiona projektiem?

Kopumā Latvijas nekustamā īpašuma uzņēmumi līdz šim bijuši mazāk aktīvi finansējuma piesaistē caur obligācijām, taču mēs novērojam intereses pieaugumu no dažādiem tirgus spēlētājiem, gan iedvesmojoties no lielās un līdz šim veiksmīgās lietuviešu aktivitātes, gan pozitīvās obligāciju tirgus dinamikas kopumā. Tādēļ kopumā sagaidām, ka tirgū pakāpeniski parādīsies arī nekustamā īpašuma uzņēmumi no Latvijas.

Gan biznesā, gan nekustamā īpašuma tirgū lielākā aktivitāte tradicionāli vienmēr koncentrējusies Rīgā, un līdzīgi arī obligāciju emisiju aktivitātes ziņā sagaidām, ka piesaistītie līdzekļi primāri būs projektu iegādei vai attīstīšanai tieši Rīgā un Rīgas reģionā.